Mengapa Harga Properti Tak Pernah Turun?

221
?????????????????????????

MEMILIH produk properti yang diharapkan dapat memberikan kenaikan modal secara agresif memang butuh kejelian. Dan salah satu produk properti yang terbilang agresif adalah apartemen.

Bukan rahasia umum lagi jika harga properti selalu naik tiap tahun (bahkan per tiga bulan), meski kondisi perekonomian suatu negara tengah kurang stabil. Inilah yang kemudian menjadi salah satu alasan para investor dan spekulan untuk terjun ke bisnis properti.

Alasan lainnya, keuntungan yang didapatkan dari sektor bisnis ini juga berganda, dari kenaikan harga tanah atau capital gain dan kenaikan harga penggunaan atau sewa pertahun (rental yield).

Namun di tengah optimisme pasar properti yang diperkirakan reborn pada tahun depan, seperti dikutip dari Rumah.com Property Outlook 2018, terungkap beberapa penyebab yang patut dipertimbangkan kenapa investasi properti lebih menjanjikan untung dibanding unit investasi lain.

Kebutuhan terhadap tempat tinggal terus bertambah dari tahun ke tahun. Namun, pasokan tanah di muka bumi tidak bertambah, bahkan berkurang. Oleh karena itu, sesuai hukum supply and demand, situasi tersebut membuat kenaikan kebutuhan dan harga-harga properti dari tahun ke tahun.

Bertambahnya Jumlah Penduduk

Jumlah populasi manusia di bumi yang terus membengkak dan tidak dibarengi dengan perluasan tanah membuat harga properti terus naik dari tahun ke tahun. Begitu juga populasi di kota-kota besar di Indonesia.

Inflasi dan Efek Infrastruktur

Dikutip BB dari Rumah.com, setiap tahun terjadi inflasi. Meski presentasenya berbeda-beda tetapi memengaruhi sektor-sektor lain seperti tingkat suku bunga, percepatan kredit pinjaman, harga bahan bakar, harga-harga kebutuhan pokok, tak terkecuali harga properti.

Di kawasan Soreang, Bandung, harga properti juga terkerek naik akibat hadirnya infrastruktur baru. Peningkatannya mencapai 15-20% per tahun. Saat ini, harga tanah di Katapang dan Soreang sudah berada di kisaran Rp2 juta – Rp3 juta per meter persegi tergantung lokasinya.

Buktinya harga rumah di Halimun Katapang, saat pertama kali diperkenalkan pada Februari 2015, unit tipe 40 di klaster ini dijual dengan harga Rp279 juta. Pada Juni 2017, harga berubah drastis menjadi Rp723 juta atau naik sebesar Rp444 juta.

Artinya dalam waktu dua tahun, dari semenjak proyek tol dikerjakan hingga rampung, kenaikan harga rumah di sekitar Tol Soroja mampu meningkat nyaris tiga kali lipat.

Hal serupa dialami Taman Kopo Katapang. Unit tipe 48 di perumahan tersebut pada Januari 2015 dijual seharga Rp334,8 juta. Februari 2017, harga sudah dikoreksi menjadi Rp492 juta. Kenaikan harga Rp158 juta menunjukkan harga rumah di area Kopo meningkat rata-rata 23% per tahun.

Kenaikan Harga Material

Seperti harga-harga kebutuhan lain, inflasi juga turut menaikkan harga bahan-bahan dasar bangunan setiap tahun.

Mulai dari harga pasir, semen, batu bata, kayu, cat, dan lain-lain. Akumulasi kenaikan harga-harga bahan dasar bangunan itu ikut menaikkan harga properti setiap tahun.

Berdasarkan hasil survei harga properti primer triwulan III-2017 yang dirilis Bank Indonesia (BI), pertumbuhan harga properti residensial tercatat sebesar 3,32% (yoy), lebih tinggi dibanding 3,17% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Kenaikan harga bahan bangunan (32,95%) dan kenaikan upah pekerja (17,69%) masih jadi faktor utama penyebab kenaikan harga properti residensial seperti apartemen dan rumah tapak.

Pertumbuhan kelas menengah

Setiap negara sedang giat membangun. Hasil dari pembangunan itu adalah meningkatnya jumlah kelas menengah. Mereka dicirikan selain rata-rata mempunyai pendidikan yang baik, juga mempunyai penghasilan yang stabil.

Jika mereka membentuk ikatan rumah tangga, terbentuk dua orang suami-istri yang masing-masing memiliki pendapatan stabil. Mereka inilah pasar paling potensial investasi properti. Seperti memanfaatkan turunnya suku bunga dan tumbuhnya properti-properti baru yang kian menarik.

Semakin meningkat jumlah kelas menengah seperti generasi milenial, utamanya di perkotaan, sudah tentu akan meningkatkan kebutuhan properti. (C-003)***